Pour pouvoir louer un bien dans les règles de l’art, le propriétaire bailleur a l'obligation de remettre des diagnostics immobiliers à son locataire. La loi en la matière évolue tellement que le doute peut vite s’installer quand il y a un projet de mise en location : les diagnostics immobiliers en ma possession sont-ils encore valides ? Lesquels dois-je faire réaliser ? A qui dois-je demander ? Combien cela va-t-il me coûter ?

Autant de bonnes questions qui méritent de bonnes réponses. Ne vous arrachez plus les cheveux, notre équipe fait le point pour vous ! 


Avant tout, qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ? 

Le diagnostic immobilier est un contrôle technique effectué par un professionnel agréé, un diagnostiqueur, afin de renseigner le destinataire de l’état du logement concerné, et des risques éventuels de certains éléments ou équipements. A l’issue de son rendez-vous sur place, le professionnel remet un dossier de diagnostics techniques, appelé plus communément DDT, qui regroupe plusieurs diagnostics. 

Il existe plusieurs diagnostics, et le caractère obligatoire de chacun dépend de plusieurs paramètres: la nature du bien (maison, local commercial ou appartement), la nature de la transaction (vente ou location), s’il y a des travaux ou non (aménagement, rénovation, démolition), l’ancienneté de la construction, l’emplacement géographique, etc. 

Au fil des années, la liste n’a fait que s’allonger et se complexifier, et il est souvent difficile d’y voir clair.


Quels biens sont concernés par les diagnostics immobiliers ? 

Dans cet article, nous évoquerons uniquement la liste des diagnostics obligatoires pour les propriétaires bailleurs qui louent des logements vides ou des logements meublés à titre de résidence principale, que ce soient des logements entiers ou des chambres en colocation / coliving. Le bail mobilité est également concerné par cette obligation de diagnostics. 

A savoir : Concernant la location de chambres avec des baux individuels, il faudra ainsi délivrer à chaque colocataire les diagnostics de l'appartement entier. 


Pourquoi les diagnostics immobiliers sont-ils obligatoires ? 

Même si cela représente un amas de papiers administratifs et beaucoup de contraintes, les diagnostics ont cet avantage qu’ils permettent de renseigner le propriétaire et le locataire de l’état du bien en détails, pour une totale transparence. 

Juridiquement, ils permettent de protéger le locataire en lui indiquant toutes les informations nécessaires, et protègent également le propriétaire en l’exonérant de certaines responsabilités en cas de problèmes. 

On peut penser que le législateur a rendu les diagnostics immobiliers obligatoires aussi dans un souci de protection sanitaire des personnes, et dans une démarche de protection de l’environnement. Vivre dans un logement sain, exempt de vices, est important pour notre bien-être. Par exemple, les diagnostics amiante, plomb, gaz et électricité, permettent de préserver la santé des personnes, alors que le diagnostic de performance énergétique permet de préserver l’environnement. 


Quand réaliser les diagnostics immobiliers, et quand les remettre ?

Selon l’article 3-3 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, le dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail lors de la signature du contrat de location, ou de son renouvellement. 

Pour les baux d’habitation vides ou meublés, il n’y a pas de renouvellement mais une reconduction tacite du contrat (tous les ans pour le logement meublé, tous les trois ans pour le logement vide). Les diagnostics ne sont donc pas à actualiser et à fournir au locataire en cours de bail. Mais les choses tendent à évoluer sur ce point. 

À la question d'un parlementaire, le ministère de la Ville et du logement a répondu le 28 mars 2023 que « si le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence ».
 
Conséquence : les propriétaires bailleurs qui ont remis à la signature du bail un DPE devenu obsolète au moment de la tacite reconduction, pourraient bien avoir une demande de leurs locataires pour établir un nouveau DPE. 

Conseils de l'équipe : Bien que la majorité des diagnostics ne soit obligatoire qu’à la signature du contrat, nous recommandons toutefois d’être en possession de ces documents avant même la signature du bail. En effet, certaines informations, comme le DPE par exemple, sont déjà nécessaires pour réaliser l’annonce. Et l’intervention des diagnostiqueurs peut être plus longue que prévue (le temps de prendre rendez-vous et d’éditer les documents). Si vous êtes en possession d’un DPE qui sera rapidement obsolète, profitez de la venue du diagnostiqueur pour tout mettre à jour ! 


Comment remettre les diagnostics immobiliers ?

Le dossier de diagnostic technique peut être communiqué au locataire par écrit (dossier papier annexé au bail), ou, depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, par voie dématérialisée (en pièce jointe d’un courrier électronique), sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat. 

Conseils de l'équipe : pour économiser des coûts d’impression et faire un petit geste pour la planète, nous vous conseillons de les adresser par voie dématérialisée (si tout le monde est d’accord bien sûr), surtout quand on sait qu’un dossier de diagnostics peut contenir une centaine de pages !


La liste des diagnostics immobiliers obligatoires

C'est bien l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs qui fixe la liste des diagnostics immobiliers obligatoires. Mais tous ne sont pas obligatoires, cela dépend de plusieurs critères.


  • Le DPE, Diagnostic de Performance Energétique : ce diagnostic permet d’attribuer une classe énergétique au logement, allant de A à G, qui renseigne sur la qualité de l’isolation thermique de la construction et de la consommation énergétique. Il est obligatoire pour tout type de location, et pour tout type de logement. Sa durée de validité est de 10 ans. Mais attention, les choses se sont un peu corsées depuis 2021. La validité n’est pas la même pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 30 juin 2021, et le mode de calcul de la classe énergétique a évolué. 

  • L'ERP, l'Etat des Risques et Pollutions : ce diagnostic informe si le logement se situe ou non dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou miniers, ou dans une zone soumise aux aléas naturels. Il mentionne également le risque de sismicité, le potentiel radon, la pollution du sol et également, depuis peu, l'information du recul du trait de côte. Il est obligatoire pour les biens situés dans des zones bien définies. La liste des communes à risques est consultable chez les préfectures. Il est valide 6 mois. 

  • Le CREP, Constat de Risque d'Exposition au Plomb : ce diagnostic indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb, substance qui cause un danger pour la santé (saturnisme). Il est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il est valide indéfiniment si absence de plomb, 6 ans s’il y a présence. 

  • Le diagnostic amiante : ce diagnostic indique la présence ou l'absence d'amiante dans le le logement. Il est obligatoire pour les biens construits avant le 1er juillet 1997. Mais il n’est pas forcément à annexer au bail. En effet, la loi du 1er avril 2013 oblige le propriétaire bailleur à tenir à disposition du locataire le document faisant foi. Il est valable indéfiniment s’il n’y a aucune présence d’amiante et s’il a été fait avant le 1er avril 2013. S’il y a présence, et/ou qu’il a été fait après cette date-là, il n’est valide que 3 ans. 

  • L'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz : ce diagnostic évalue les risques et vérifie la sécurité des installations intérieures de gaz et d’électricité destinées à un usage domestique. Si des problèmes sont détectés, le diagnostiqueur peut recommander des réparations à la charge du propriétaire permettant ainsi d’éviter les incidents et sécuriser les occupants. Il est obligatoire pour les installations électriques et de gaz de plus de 15 ans. Le diagnostic électrique peut être réalisé indépendamment du diagnostic gaz. Ce diagnostic a une durée de validité de 6 ans.

  • Le diagnostic Bruit et Plan d’Exposition au Bruit (PEB) des aéroports : ce diagnostic bruit est devenu obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour les biens situés dans des zones exposées au bruit des aéroports. Il permet de quantifier la nuisance sonore aérienne. Il est valide 6 mois.

  • Le métrage Loi Boutin : ce diagnostic consiste à mesurer la superficie d’un bien immobilier. Le métrage permet de préciser la surface du bien destiné à la location. Il n’est pas obligatoire en tant que tel pour pouvoir louer un bien, mais l’information de la surface habitable est obligatoire dans le contrat de location. Et s’il y a une erreur, le locataire peut se retourner contre le propriétaire. Nous conseillons donc fortement de procéder à ce métrage pour éviter tout malentendu. Ce mesurage n’a pas de durée de validité. Cela peut paraître évident, mais il doit simplement être mis à jour après des travaux ayant modifié la surface habitable du logement. 


Qui contacter pour réaliser les diagnostics ? 

Les diagnostics immobiliers ne sont valables que s’ils sont réalisés par un professionnel certifié, qui est qualifié en tant que diagnostiqueur immobilier (qui a suivi une formation chez un organisme agréé). Son rôle : il effectue les examens et les prélèvements nécessaires en fonction du type de diagnostic à effectuer. Il est équipé d’un matériel dédié pour réaliser les mesures et prélèvements. 

Il peut s’agir dans certains cas de groupement de professionnels ou d’entreprise dont les techniciens sont formés et certifiés chacun dans sa spécialité. 

Une fois son contrôle est effectué, le diagnostiqueur rédige son rapport et ses recommandations en l’illustrant, si c’est nécessaire, avec des schémas. Il peut donc établir une liste de préconisations ou de corrections à faire.

Conseils de l'équipe : N’hésitez pas à demander aux professionnels que vous démarchez leur certification et la validité de cette dernière. En effet, le professionnel doit obtenir une certification auprès d’un établissement agréé par le Cofrac (Comité français d’accréditation), avec une validité de 5 ans. 


Combien coûte la réalisation des diagnostics immobiliers ? 

Petit rappel : le propriétaire du bien immobilier prend en charge tous les honoraires liés aux diagnostics. Selon le régime d’imposition que vous choisissez pour vos revenus locatifs, vous pouvez déclarer ces frais dans les charges déductibles. 

Bien que les diagnostics immobiliers soient réglementés, les tarifs, eux, ne le sont pas ! Ils peuvent donc sensiblement varier selon à qui l’on s’adresse.

Beaucoup de paramètres peuvent influer sur le coût de la prestation : la localisation, le nombre de contrôles, la surface du bien, le nombre de pièces, etc. Le plus souvent, les diagnostiqueurs proposent un forfait qui couvre l’ensemble des contrôles imposés par la loi, mais il est tout à fait possible de les faire déplacer pour un seul diagnostic. 

Pour vous donner une petite idée des tarifs pratiqués, voici une estimation tarifaire des différents diagnostics : 
  • Diagnostic amiante : entre 70 et 165 €
  • Diagnostic plomb : entre 120 et 275 €
  • Diagnostic gaz : entre 85 et 155 €
  • Diagnostic électrique : entre 60 et 155 €
  • DPE : entre 65 et 145 €
  • Diagnostic Loi Carrez : entre 60 et 135 €

Conseils de l'équipe : n’hésitez pas à démarcher plusieurs diagnostiqueurs pour comparer les prix et les services. Et essayez de faire réaliser tous les diagnostics en une seule fois pour éviter d’autres déplacements qui ont un coût. Cela nécessite de préparer votre liste en amont. Si vous avez un doute, n’hésitez pas à donner tous les détails de votre logement ainsi que les diagnostics déjà en votre possession (dates de validité) au professionnel pour qu’il vous conseille.

Rappel : en plus des diagnostics que nous venons de voir, le propriétaire bailleur doit également informer son locataire de l'accès aux technologies de l'information et de la communication (Internet), aux services de télévision de l'immeuble. Il est aussi tenu de remettre à son locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement.