Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous serez un jour amené à vous poser ces questions : Quel bail choisir pour ma colocation ? Quelles sont les implications juridiques ? Quels sont les avantages et inconvénients ? « Bail bail » les questionnements ! Notre équipe vous fait un petit débrief dans cet article !

Que dit la loi sur la colocation ?  

La colocation est définie par la Loi du 6 juillet 1989 comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Pour être colocataire, il faut avant tout figurer sur un bail de colocation, et le signer. Ca paraît très simple, mais c'est essentiel ! Si vous partagez un logement et vous n'êtes pas mentionné sur le bail, vous serez considéré comme un simple occupant sans droits, même si vous payez une partie du loyer.

Soyez également vigilants pour les couples : concubinage, PACS ou mariage, la loi prévoit la distinction. Un couple en concubinage (union libre) sera considéré comme un ensemble de deux colocataires sur le bail, deux locataires bien distincts, même si la CAF, elle, ne le considèrera pas comme cela pour les aides au logement. Un couple marié ou pacsé en revanche n'aura pas le statut de colocataires, mais bien de locataire. Le couple en lui-même forme LE seul locataire du logement.
Conseil propriétaire : avant de rédiger votre bail, vérifiez bien l'état civil de vos locataires !

Mais du coup, quel bail choisir ?

Le choix dépendra de ce que vous recherchez : sécurité, flexibilité, nombre de démarches à effectuer sur toute la durée de la colocation, finances, etc. Donc avant de vous décider, pesez bien les pour et les contre ! Car il sera difficile de revenir en arrière.

Aujourd'hui, on peut encadrer la colocation par deux formes : le bail unique collectif (un seul bail signé par tous les colocataires), ou un bail par colocataire (donc des baux individuels). Dans les deux cas, il n'y a pas de bail dédié spécifiquement à la colocation. Mais loi ALUR a permis d'uniformiser les modèles des baux. Bonne nouvelle pour tout le monde ! Ce sera donc le même bail à compléter, dans la première ou la seconde situation. Attention toutefois à bien choisir entre le bail meublé, non meublé, étudiant ou mobilité. C'est ce critère qui va faire que le modèle de base sera différent, et non pas le nombre de locataires/colocataires.

Conseil propriétaire : beaucoup de modèles de baux sont accessibles gratuitement sur Internet. Mais attention, tous les modèles ne se valent pas ! La loi évolue vite, soyez sûrs d'être à la page !

Logement décent en colocation

Tout le monde le sait peut-être déjà, mais une piqûre de rappel est toujours la bienvenue : un logement mis en location doit impérativement respecter les critères de décence du logement. Et bien sûr, la surface en fait partie. Pour la location, on retiendra la surface habitable.
Pour une colocation classique, la surface minimale est de 16m2 pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faudra compter 9m2 supplémentaires. Pour une colocation à baux individuels, la surface minimale est de 9m2 pour chaque locataire. Le logement proposé à la location doit disposer d'au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2m20, ou d'un volume habitable d'au moins 20m3.
Conseil propriétaire : soyez sûrs que votre logement respecte les critères de décence imposés par la loi avant toute mise en location. Renseignez-vous auprès de professionnels si vous en ressentez le besoin. Il y a bien trop d'implications juridiques et morales pour passer outre !
 

1. Le bail de colocation unique

Comme son nom l'indique, il est unique, donc tous les colocataires ne signent qu'un seul bail. Pour cela, on fera figurer dans la rubrique « locataire » du bail toutes les identités des colocataires concernés, et on détaillera le logement dans son ensemble. Pas besoin ici de préciser qui prendra quelle chambre dans la colocation. On garde cette bataille entre colocs pour la suite !

Le bail doit contenir l'ensemble des clauses types fixées par décret. Il faudra bien sûr l'accompagner des documents annexes, ainsi que des diagnostics obligatoires. Un exemplaire doit être remis à chaque colocataire, ainsi qu'aux garants s'il y en a.

Clause de solidarité

Solidaires, oui ! Mais jusqu'à quand ? Il est d'usage, et même vivement conseillé, de prévoir une clause de solidarité dans un bail unique de colocation. Normalement, tous les modèles de baux qu'on trouve la prévoient (sauf le bail mobilité). Pensez à bien vérifier qu'elle s'y trouve ! Cela permet d'éviter tout risque d'impayés.

Contrairement aux couples mariés ou pacsés qui sont solidaires par leur engagement de mariage ou de PACS aux yeux de la loi, la solidarité n'est pas automatique entre les colocataires. Avec la clause de solidarité, chaque colocataire (et sa caution s'il y en a) est donc redevable du loyer et charges en entier si les autres colocataires ne paient pas. Et ça, ça change tout ! Cette clause est très importante pendant toute la durée du bail, car des impayés peuvent très vite arriver. Et elle l'est surtout lorsqu'un colocataire décide de partir. En effet, celui qui part peut encore être solidaire des autres colocataires jusqu'à 6 mois après son départ. On se détend... Ce délai peut être réduit si un autre colocataire prend sa place et signe un avenant pour intégrer officiellement la colocation.  
Conseil colocataire : réfléchissez bien avant de vous engager dans un bail de colocation collectif. Connaissez-vous assez les personnes avec qui vous allez vivre ? Avez-vous assez confiance en eux pour débuter ce projet ? Vous (et votre garant s'il vous en avez un) serez engagés des dettes de tous les colocataires pendant toute la durée de votre présence, et jusqu'à 6 mois après si personne ne vous remplace. Réfléchissez-y !

Garant

Un garant, ou caution solidaire, est une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit via un acte de cautionnement à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés du locataire ou colocataire. Soit chaque colocataire se dote d'une caution (ce qui est le plus habituel), soit une caution s'engage pour plusieurs colocataires.

Chacun des garants va donc remplir son propre acte de cautionnement.
Conseil propriétaire : privilégiez la solution « autant de cautions que de colocataires ». C'est la formule la plus courante en colocation. Vous pouvez toujours demander 2 garants par colocataire si vous jugez le loyer trop conséquent par rapport aux revenus du garant. N'oubliez pas que la clause de solidarité permet déjà de se retourner contre les autres colocataires en cas de défaut de paiement du loyer.

Conseil colocataire : Préparez votre dossier garant en amont des candidatures que vous faites pour les colocations ! Le garant est presque toujours demandé dans le cadre d'un bail de colocation (dans 99,9 % des cas). Cela vous fera gagner du temps, et vous aurez plus de chances d'obtenir l'appartement !

Congé

"Ne nous quitte pas !". Chaque colocataire peut donner congé en cours de bail en respectant le délai de préavis légal. Bonne nouvelle : le départ d'un ou plusieurs colocataires ne met pas fin au contrat de colocation. Mais il faut penser à le ou les remplacer. Les colocataires restants ont tout intérêt à chercher un nouveau colocataire et proposer l'étude de son dossier au propriétaire car ils risqueraient de devoir payer la part du loyer manquante, car en attendant, le loyer est redevable en intégralité !

C'est au propriétaire d'étudier la candidature, d'accepter ou non sa venue, et de faire un avenant au bail de colocation pour remplacer le locataire sortant par le nouvel arrivant. Un avenant au bail initial suffit, il n'y a pas besoin de refaire le bail de colocation ! Il n'y aura pas non plus d'état des lieux de sortie à faire, ni de caution à rendre.
Cas exceptionnel du congé délivré par le propriétaire : ce congé est tout à fait possible dans le cadre d'un bail de colocation. Il faudra respecter les conditions de forme et de délai classiques prévues par la loi (à la fin du bail, respect du délai, etc). Si le bail contient une clause de solidarité, le congé adressé à un seul des colocataires vaudra pour tous. En l'absence de clause, il faudra notifier chaque colocataire.

Dépôt de garantie

En tant que propriétaire, on peut demander un dépôt de garantie lors de la signature du bail. Les règles sont exactement les mêmes que pour une location classique : une fois le loyer hors charges maximum si le logement est vide, deux fois le loyer hors charges maximum si le logement est meublé. Moins, on peut toujours ! Mais pas plus ! Ce dernier sera rendu qu'au moment de la remise des clés, donc au dernier colocataire qui part.
Les colocataires se débrouillent entre eux durant la colocation. En général, dans la pratique, c'est le nouvel arrivant qui paie sa part du dépôt de garantie au colocataire sortant. Les éventuelles réparations locatives seront déduites du montant initial s'il y a.

Etat des lieux

« Et cette trace, elle y était ? ». Un état des lieux contradictoire devra être réalisé en présence de tous les colocataires et du propriétaire à l'entrée dans les lieux. Il devra être daté et signé par tous. Si un ou plusieurs des colocataires ne peut être présent, il peut toujours se faire représenter avec un pouvoir. L'état des lieux de sortie se fera avec les derniers colocataires en places au moment de la remise des clés. Il n'y pas d'état des lieux à prévoir pendant la vie de la colocation.
Conseil propriétaire :  pensez à faire un petit tour dans votre appartement régulièrement. La loi permet cette visite 1 fois par an. Cela vous permettra de voir où en est l'état de votre logement, car aucun état des lieux ne se fera entre chaque départ/arrivée de colocataire.

Conseil colocataire : pendant toute la durée de la colocation, faites régulièrement un petit check-up de la liste des réparations locatives. Cela vous évitera de mauvaises surprises le jour de l'état des lieux de sortie.

Assurance

« Désolée, vous n'avez pas pris l'option ». Nous avons tous entendus au moins une fois cette phrase de la part d'un assureur quand il nous est arrivé un pépin. Le logement loué en colocation doit impérativement être assuré contre les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux, etc. Plusieurs options sont à étudier en fonction des budgets de chacun, des biens à assurer, de la fréquence de changement des colocataires. Beaucoup de compagnies proposent des offres d'assurance pour les colocations, avec la possibilité qu'une seule personne titulaire du bail de colocation souscrive un contrat pour tous les occupants de l'appartement (ce qui est bien pratique).

Il est également possible que le propriétaire souscrive lui-même à une assurance, y compris pour le compte des futurs locataires. Dans ce cas, il pourra répercuter le montant de l'assurance en plus du loyer (à détailler dans le bail).

L'attestation d'assurance devra être remise lors de la remise des clés pour la 1ère fois, puis à chaque date anniversaire d'échéance du contrat.

Aides au logement

Chaque colocataire peut prétendre aux aides aux logements pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit bien entendu les conditions pour y avoir droit. Chacun doit faire sa propre demande, et indiquer sa part de loyer par rapport au loyer total de la colocation.
Conseil colocataire : faites remplir l'attestation de logement par votre propriétaire dès la signature du bail ! Cela évitera de rallonger les délais de traitement de la CAF.

Avantages et inconvénients du bail unique de colocation

2. Plusieurs baux individuels

Apparenté de plus en plus à du coliving, la colocation de logements sous la forme de plusieurs baux individuels séduit de plus en plus de locataires et propriétaires. Dans cette situation, chaque colocataire signe un bail indépendant avec le propriétaire. Pour cela, on fait figurer dans la rubrique « locataire » du bail l'identité du colocataire de la chambre concernée, et on précise dans l'objet la chambre dont le colocataire a l'usage privatif et les parties communes à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bains, salon). Chaque colocataire doit disposer d'une surface au moins égale à 9m2 et d'un volume égal à 20 m³. Les pièces communes ne sont pas comptabilisées dans ce calcul. L'ensemble du logement doit être en bon état et respecter les normes habituelles de décence, et pas seulement la partie privative ! Comme le contrat unique, les contrats individuels peuvent être meublés, vides, ou d'une durée de 9 mois pour les étudiants. En général, il y aura autant de baux individuels signés que de chambres dans l'appartement.

Clause de solidarité

Les colocataires sont juridiquement indépendants les uns des autres car ils signent chacun un contrat de location. Chacun est donc responsable du paiement du loyer et des charges pour sa partie du logement.
Il n'est donc pas nécessaire d'inclure une clause de solidarité puisque chaque colocataire a son contrat, et paie sa partie de loyer indépendamment des autres.

Garant

Le propriétaire peut demander que chaque colocataire se dote d'une caution (garant) comme pour le cas du bail unique de colocation, ce qui est vivement conseillé d'ailleurs. Le garant de chaque colocataire s'engagera pour le loyer et charges dont l'unique contractant est redevable, comme une location classique.

Congé

Chaque colocataire peut donner congé sans aucune conséquence pour les autres occupants, en respectant bien évidemment le délai de préavis légal. Il pourra ainsi récupérer son dépôt de garantie après avoir effectué l'état des lieux de sortie et après la remise des clés, et ne sera plus engagé dans la colocation même si personne ne le remplace après son départ. Avec ce fonctionnement de baux séparés, au départ de l'un des colocataires, le bailleur signe un nouveau contrat de location avec le nouveau locataire qui remplace le sortant.
 
En général, c'est le propriétaire qui cherche un nouveau colocataire lorsqu'il apprend le congé. Il peut donc mettre en place un nouveau colocataire sans l'accord des autres occupants présents dans l'appartement.
La cohabitation n'est pas toujours facile, et les personnes ne se connaissent pas toujours avant d'emménager ensemble, à moins que les autres colocataires en place aient des contacts de personnes qu'ils connaissent déjà pour louer une chambre dans la colocation.
Conseil colocataire : Pour éviter les contentieux de cohabitation, le mieux est de rédiger un petit règlement intérieur que tout le monde signera à chaque arrivée !

Charges locatives

La gestion des charges locatives pour le propriétaire est plus complexe que pour une colocation à bail unique. On ne peut pas quantifier la consommation d'électricité, d'eau ou de gaz pour chaque chambre. C'est pour ça qu'en général, on pratique les charges au forfait.  

Dépôt de garantie

Le propriétaire peut demander à chaque colocataire un dépôt de garantie lors de la signature du bail ou à réception des clés, correspondant à 1 ou 2 mois de loyer hors charges, selon que la chambre et les parties privatives sont meublés ou non. Il y a autant de dépôts de garantie que de baux individuels. Le locataire pourra le récupérer, tout ou partie, après l'état des lieux de sortie.

Etat des lieux

Un état des lieux contradictoire d'entrée devra être réalisé en présence du bailleur et du colocataire titulaire de son propre contrat. Il n'y a pas besoin que les autres colocataires soient présents. L'état des lieux portera sur la partie privative du colocataire, ainsi que sur les parties communes prévues dans le bail individuel. Les clés seront remises à ce moment là. Au départ du colocataire, il faudra prévoir un état des lieux de sortie pour restituer les clés, et attester de l'état de la partie privative et des parties communes (différence entre l'entrée et la sortie). 
Conseil propriétaire et colocataire : n'hésitez pas à annexer à l'état des lieux plusieurs photos de la partie privative ainsi que des parties communes

Assurance

Chaque colocataire devra souscrire à une assurance habitation, et fournir l'attestation au propriétaire avant remise des clés.

Allocations logement

Comme chacun signe un contrat de location avec le bailleur, chacun a droit à ses aides au logement. Le montant du loyer pris en compte pour l'étude des droits sera souvent plus élevé qu'en cas de colocation à bail unique.
Conseil colocataire : n'oubliez pas qu'il existe des plafonds d'aides maximum au niveau de la CAF. Ce n'est pas parce que vous déclarerez un loyer plus élevé que vous aurez forcément plus d'allocations. Faites une simulation sur le site de la CAF avant.

Avantages et inconvénients de plusieurs baux individuels



Vous l'aurez compris, il y a des avantages et des inconvénients à chaque contrat, cela dépend de ce que vous recherchez comme type de gestion dans votre appartement. Même si historiquement le bail de colocation unique était le plus utilisé, on constate que de plus en plus de propriétaires et d'agences immobilières (notamment les agences de colocation et de coliving) utilisent des baux individuels pour gérer leurs logements en colocation. Ces baux individuels sont souvent plus intéressants pour des locataires nomades et mobiles, qui restent dans une ville à court ou moyen terme.